房东降价房客还不满意,北京房租到底怎么了?

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发表于 2020-1-6 08:59:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
从2017年11月的房租大涨,到现在房东被迫降价,北京的租赁市场经历了什么?
文 | 易方兴
编辑 | 楚明
运营 | 一凡
进入去年12月以来,孙洁最郁闷的事是房租要下调。
能不郁闷吗?她是房东。她的房子在北京朝阳区芍药居,这次降得还不少,每个月要从7600元降到5800元,降了快四分之一。也是一年前这个时候,她把房子委托给一家长租公寓,每个月都能收到租金。这笔钱对她来说还挺关键,因为这套房子她还背着房贷,一个月要还16000元,她要用租金抵月供。
上个月,当初跟她谈合同的长租公寓管家找到她,端茶倒水,一口一个“您”,求她降房租。因为在北京市的拆除隔断行动中,她房子里的隔断房被拆了,可供出租的房间少了一间。中介说,再不降价,他们就是在亏本租房子。说到最后情绪激动,“不降价的话,我们哪怕违约,也只能单方面解约了。”
孙洁的遭遇不是孤例。自2019年7月,北京市将禁止隔断房提升至法律层面以来,但凡有人举报属实,当地街道办事处会第一时间下达限期整改书。拆除了隔断房,没有了利润空间的长租公寓,不得不协商房东降价。
2019年,北京的房地产市场依旧低迷,“跌”成了这一年的关键字。数据显示,与2017年4月最高点相比,2019年11月北京房价约下跌了18.5%。也不断有报道称,北京房租也在下跌,“房租价格迎来四连跌,已跌至2018年来的最低点”。
▲ 去年11月链家重点18城租赁成交数据,除北京外还有12个城市环比下降。图 / 贝壳研究院资料制图
北京的房租真的降了吗?我实地探访了一下北京的租房市场,发现还不能给出一个简单的结论。
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房租到底降没降,最好的办法还是去问问租房者。
赵鑫设想过很多自己换房子租的情景,比如从现在这个10平米的房间搬到一个15平米的大房间里;比如找到女朋友之后可以两人一起租个一居室;但像现在这样,住了不到半年,就被人从房间里赶出来,自己的房间还被拆了的,肯定不在当初的预想之中。
半年前他刚毕业,此前听到不少北京黑中介的消息,为了省事就找的长租公寓。他最终选择南苑,与另外两个男生合租。步行半小时才能到8号线地铁站,每次上班都要跨越半个北京。这么远,租金还要2200块一个月。
好在他是个有耐性的人,对省钱一事颇有心得。7月份租过来的时候还是夏天,他觉得离地铁站远点也没事,正好可以跑跑步当锻炼了,这样一直坚持下来,到现在北京零下八九度还在跑。“这样一举三得,既省了健身房的钱,又省了共享单车的钱,还省了房租。”唯一的缺点是冬天跑了一身汗的话必须尽快洗澡,但合租房有时候洗澡要排队。
“省钱大计”却在中途夭折了。
▲ 租房APP中常见的“隔断房”户型图,许多租客被驱逐后都表示租房时没有认真检查户型图。图 / APP截图
就在上周,他跑回家,发现自己门上贴了张“限期整改告知书”,原来自己的房间被举报了,理由是“在房屋内私自安装非法隔断、擅自改变房屋原使用结构,存在严重安全隐患”。敲了敲自己房间的墙壁,发出空荡的“砰砰”声,他这才知道自己在长租公寓租的房间是个客厅分割出的隔断房。5天后,他的房间会被拆除。
他赶紧去与管家协商,管家在聊天记录里大骂那个举报者,“这简直就是损人不利己。”但管家也表示没办法,“军令如山,必须搬。”按照合同,管家送了他一张300块钱的搬家券,同时返还一个月房租。
在北京,治理隔断房的历史由来已久,而这一次执行得尤为严格。起先,在巨大的利益面前,中介公司都抱着一丝侥幸,就连政策也有些摇摆。早在2014年,当时首都综治委群租房治理工作会议上,一度表示将允许“N+1”的模式,也就是可以将面积较大客厅或饭厅隔出一个房间用于出租。但到了2017年之后,随着群租房屡屡出现安全问题,政策不断收紧,到了2019年7月8日,北京市住房和城乡建设委员会等部门,接连发布3个合同示范文本,终于将禁止隔断房提升至法律层面。
如今,在小区密集的区域,比如回龙观、天通苑、丰台等一些地区,依然还有尚未被查出来的隔断房存在,它们正是长租公寓们盈利的来源。但这样的隔断房正越来越少。数据显示,截至2019年6月底,北京市已经清理整治违法群租房4789处,而没查出来的隔断房,则主要依靠群众自发举报。
赵鑫猜想是同屋的租客举报了他。两天前,他跟租友吵过架,还跟管家投诉过。
拖着行李箱走在大街上的那一天,他脑海中蹦出来一个词:无家可归。他只能火速在附近找房,发现房租比当初还涨了几百块。因为,想获得同样的地段和面积,如果租的不是隔断房,价格则会更高。
事后发生的事情证明,这次举报让所有人都承受了损失。中介少了一个房间的收入,而剩下的两个租户,要填补这个窟窿,单间房租也随之上涨。如果不愿意接受涨价,就得在北京隆冬时节搬家、重新找房。
与赵鑫的遭遇相似,“房东降租但客涨”的情形,在北京隔断房较多的回龙观、天通苑等地正在上演。
▲ 图 / 《别扭合租房》
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治理隔断房之前,中介和租客实际上是以低安全性和舒适性,来换取相对较低的房租。媒体有一次拍到,一个客厅被隔出来3间屋子,有11个人挤在其中生活,一旦发生火灾将是毁灭性的后果。现如今,所有的隔断都被严令禁止,哪怕客厅有40平米大,也只能当成客厅使用,不允许隔成卧室。
隔断一度曾是中介们拿房获利的“杠杆”。在一家长租公寓当中介的周龙说,“2018年开始,当时把客厅隔出来当房子是业内的潜规则,所以一套两居室,我们都是以三居的价格收,并且相互竞价,最后租房价格就上去了。”
那是一段疯狂的时光。
北京房租的大幅上涨从2017年11月开始。2017年11月18日,大兴西红门镇发生火灾,总共造成19人死亡,8人受伤。随后,北京市安全生产委员会发布《关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》,其中明确指出:以城乡结合部为核心,清查整治出租公寓、出租大院、群租房等。
短短一周之内,大兴区西红门检查组就清退出租公寓房1000余间,查封面积近6.5万平方米。而这只是个开始。当月,链家、我爱我家在大兴的房源瞬间被抢空,房租上涨30%以上。
“这就像蝴蝶效应一样,房租的上涨从大兴传到了整个北京。”在长租公寓公司工作的周龙说,当时原本是租房的淡季,但租房需求一反常态的旺盛,迫使公司去找更多房源。
“市场上房源只有那么多,如果找不到,就靠抢。”2018年上半年,周龙负责的区域开始抢房行动。“主管告诉我们,竞争对手出多少钱,我们永远比他们多出200块钱。”他一开始不解,问,“价格太高了赔了怎么办?”主管说,“先抢占市场,赔一点也不要紧。”
长租公寓一般与业主签3年左右的长期合同。“即使今年亏了,明年多涨点也能赚回来。”
这是一块巨大的蛋糕。据市场统计机构数据,2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元,租赁人口达2.3亿。
▲ 图 / 《只有吉祥寺是想住的街道吗?》
2018年,周龙平均每天要带20个客户看房子,最快的一次,房间在APP上挂上去10分钟,就被租出去了。10分钟里,他接了5个求租电话,租下这个房间的人还在外地,没有去实地看房子就付了订金。“这样的不看房就租的人,今年每个月都有五六个。”
这一切,在2019年变成了另一个样子。“现在所有的长租公寓都在消化存量房源,前年抢房源花的钱太多了,空置下来的也不少。”更让周龙不安的是另一则消息,北京人口与社会发展研究中心发布的蓝皮书中称,自2015年以来,北京的常住外来人口三年来不断下降,其中2018年下降得最多,下降了3.74%,减少了约30万人。这些人本都是租房的刚需人口。
空置房太多,租房人口反而下降,加之中介惯用的“杠杆”隔断房的失效,带来的结果就是供需关系的改变,从而一定程度上影响了房租价格。比如周龙以前是带5个人看一个房子,如今是带一个人看5个房子,“看到最后可能对方还嫌贵不租了。”
他最近一次带客户看了10间房,花了一整天,电瓶车的电都用完了。好在最后还是成交了,客户看上一个2500元租金的14平米房子,砍价到2200块。
数据也能证明供需关系的变化,整体看来,2019年1到11月,北京住房租赁市场总交易量比2018年下滑2.7%,租金也同比下降了2.8%。
▲ 图 / 《只有吉祥寺是想住的街道吗?》
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要想弄清房租的涨跌机制,就需要了解租赁公司的商业逻辑。
拿曾经在风口上的行业长租公寓来说,它们的盈利模式实际上非常传统。公司从房东手上租下房源,将房屋重新设计,配备基础家具设备,再以“二房东”的身份转租给消费者,同时提供清洁、搬家、解决邻里纠纷等附加服务。他们赚取的是收房和出租之间的差价和服务费。
从2017年开始,一直到2018年上半年,长租公寓们就像是一群飞在风口的猪群。中介、房企、创业者、酒店纷纷扎堆这个市场。各种投资报告显示,中国的租房率只有20%,远低于美国和日本的30%-35%的比例,看起来似乎大有可图。有媒体统计,2012年至今,中国长租公寓领域融资超过100起,光2017年一年,融资超过400亿。
资本追捧之下,带来的是长租公寓数量的爆发增长,以北京为例,到2022年之前,还有25万套以上的长租公寓待租。规模扩张的好处不言而喻,规模越大,估值越高,从而就能获得更多的讲故事的资本。
问题在于,通过哄抬价格抢到手的规模,真的能转化为盈利吗?曾在一家长租公寓当部门负责人的钱婷婷测算过,长租公寓的总成本包括拿房成本,加上装修成本、人力开支、物业服务等等。其中拿房成本占总成本一半时,盈利空间比较大。但经过价格哄抬之后,拿房成本有的会超过60%,这时候,如果再拆除掉隔断房,房源价格甚至和出租价格会出现倒挂。
本来,除了隔断房之外,长租公寓另一个“杠杆”则是使用“租金贷”模式,实际上,是让租客去办贷款,一次性贷款出12个月的房租,然而长租公寓支付给房东则是按月或是按季度付,这样截留一部分资金,用来收更多的房子,吸引更多的租客。
这样的“空手套白狼”模式也存在相当的风险,一旦企业资金链出现问题,所有的租客的剩余租金都将打水漂。从2018年至今,已经有超过25家长租公寓因此破产。如今,政策进一步收紧,2019年12月25日,住建部等多个部门要求,要严格管控租赁金融业务,“不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。”
2019年来,正是这多方面的政策收紧,导致一个奇怪的循环,规模越大,长租公司反而亏得越多。
这也是为什么继青客公寓之后,国内第二家长租公寓蛋壳,宁愿流血也要赴美上市。披露的数据显示,蛋壳公寓3年来已经亏损41亿元,光2019年前9个月,就净亏损25亿多。如今,长租公寓们面临的最要命的事情,就是找钱。为了活下去,必须进一步减少空置率,同时求拆了隔断的房东们降价,好让空着的房子都租出去。
▲ 某消费者服务平台上,蛋壳公寓的满意度达4颗星,但租客们的投诉高达1504条。图 / 投诉平台网页截图
回到文章开头的问题,北京的房租真的降了吗?对许多原先屋里有隔断,如今却被拆了的房东们来说,确实是降了。房东们没法像过去2018年年初那样赚更多的钱了。对于中介们来说,在供需关系下降的大背景下,局部的租不出去的房源,通常会以“首月0房租”,或者是“订房立减”等形式暗暗降价。
但对租房链条上最被动一环的租户们来说呢?如果你遇到隔断房,会承受一些经济或者心理损失。如果你此时入市租房,可能正处于近两年最友好的市场环境,一来房源相对充足,二来还可以议价。
只不过,最为关键的一点,是租房时一定要敲敲墙壁,警惕遇到隔断房,因为没准哪一天,你可能就被室友举报了。
(文中赵鑫、周龙为化名)

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